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3月卖了1.6万套 北京二手房真回暖了?

发布时间:2019-04-01 20:58:00来源:小米用户字号:[ ]

(来源:北京商报)

伴随着阳春三月的温度回升,北京二手房市场出现新一轮成交高峰。多家机构4月1日发布的统计数据显示,3月北京楼市二手房网签住宅16051套,创下了近十个月以来的签约新纪录。这也是2017年“3.17”楼市调控后、第三个月度签约破1.6万套的月份。由于2月因春节因素成交量有所回调,目前尚无法满足“连续三个月上涨”全面复苏的走势,但“二手房走出低谷”已经成为市场的一致判断,但业内也提醒,受到信贷严格、限竞房库存高企等因素的影响,市场不会出现太明显的反弹,购房者和小业主都应审慎判断。

01、三大因素促使成交井喷

诸葛找房数据显示,3月北京楼市不仅在新建商品住宅成交量上,远高于上月与去年同期,在该月度二手房网签量上更是同、环比俱增:二手住宅成交16051套,环比大幅上涨163.52%,同比上涨43.88%。

来自中原地产研究中心的统计数据显示,3月的北京二手房网签数据是2018年5月后、连续10个月以来的最高值;也是继2017年“3.17”楼市调控后,除了2017年4月及2018年5月两个单月外,第3个二手房住宅成交量破1UU快三直播.6万套的月份。

北京商报记者查阅过往网签记录发现,2019年2月北京二手房成交量为6091套,2017年4月及2018年5月北京分别实现网签16902套、18096套。

在中原地产首席分析师张大伟看来,信贷政策的略微宽松、调控周期内市场需求的积压,以及受新房UU快三计划促销导致的“以旧换新”需求增加等,是3月北京二手房签约窗口期成交量井喷的主因。

在张大伟看来,一方面,当前信贷政策相比之前有所宽松,购房按揭贷款政策基本平稳,另外,市场短期炒作“国管公积金政策收紧”,也使得部分观望需求加快入市。另一方面,过去一年低迷的成交量下,积蓄了不少需求,特别是北京在过去接近2年的调控周期内,房价明显下调,成交量跌幅过半,市场需求积压。此外,春节后部分地区新房加大促销力度,购房者为了换房,加快了二手房销售,也使得市场活跃度加大。全国其他部分城市放松房地产调控,叠加部分涨价谣言出现干扰市场走势,如很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等,也被张大伟视为影响北京二手房成交表现的一大因素。“最近一段时间,基于房价确实有所下跌,各种炒作开始井喷,很多人对政策放松开始出现预期,害怕错过上涨。”

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也指出,3月二手房签约数据井喷,是源于受此前政策影UU快三网站响积压及其市场预期改变的购房需求,在近一月时间里得到了集中释放。

02、新房库存的挤压

需要指出的是,3月北京二手房成交热度攀升的另一面,是北京新房库存压力的激增和信贷的严格执行。

统计数据显示,在3月北京二手房签约量破1.6万套的同时,北京新建商品房的供应量也在不断走高。据中原地产研究中心统计数据,3月北京供应商品房住宅3707套,继续增加供应,库存积压也持续上升,目前库存已经达到了6.88万套,这也是房地产调控2年多来的最高点。

值得一提的是,北京楼市库存高压之下,去年放开供应闸口的限竞房“唱主角”。截止4月1日,北京合计入市限竞房45个项目,共取得6期预售证,提供商品房住宅限竞房30146套,当前只网签了7631套,按照面积计算网签比例,80.3万平米的销售面积只签约了22.2%。而从整体看,所有项目入市的实际销售的平均签约数量也不足40%。

事实上,除了已经取得预售证的限竞房项目外,另有大批待售项目正在排队中。张大伟透露,2019年入市的限价房有望超过6万套。

此外,麦田房产方面还指出,基于2019年北京住宅用地计划供地量和前两年将保持一致,预计政府在供地方式和供地结构上还将有所调整,除了非“限房价”供应地块占比增加外,降低区位不占优势的地块出让底价亦有较大可能。这或将更多地调动起开发商的拿地热情。

根据麦田房产2月统计报告,2月北京住宅用地出让方式有较大改变,在本月成交的9宗住宅用地中,其中有3宗地尝试采用“限地价、竞自持、报方案”UU快三网址的竞地方式,不再“限房价”,结束了2016年底以来北京出让住宅用地全部“限房价”的历史。

03、反弹有限

3月井喷的二手房成交数据,也引发了业内外关于北京楼市回暖持续性问题的热议。而整体市场反弹有限,这一观点得到了多位专家的认可。

国仕英表示,从3月北京新房、二手房成交数据可以看出,北京市场回暖趋势明显,已经逐渐走出低谷。不过就“回暖趋势能否持续”,国仕英认为,北京楼市在过去两年内经历了严格的调控,市场各项指标已达到调控预期,目前北京二手房市场已回归理性,短时间内在无调控政策刺激下,将会保持稳定运行态势。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,这种升温主要是季节性因素导致。第一,今年的环比增幅与2018年同期相当,与2015-2016年市场较热时相比,今年3月市场同比回升力度相对温和。但从周度数据来看,3月第4周的周度交易量持续环比下降,表明市场节后快速升温的势头并没有持续。

从价格看,二手房成交均价涨幅较稳。3月北京二手房成交均价61420元/平方米,较比2月上涨2.5%。3月高单价的中心城四区,成交占比环比提升2.5个百分点,扩大均价涨幅。若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历史周期中不大。从短期看,3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌,均价上涨势头难以持续。

许小乐表示,目前市场预期仍平稳。3月北京链家新增房源量同比下滑26.7%,新增客源量基本持平,带看量同比增长14%,买卖双方入市积极性仍处低位。近半年业主报价保持平稳,一季度业主上调挂牌价的次数虽环比上升,但仍有近8成业主下调报价。UU快三官网3月购房者成交周期79.2天,仍然处于较长的区间。

“在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下,市场不存在快速升温的基础。”此外,许小乐还强调称,如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,全年交易量呈现前高后低的态势,3月份的交易量有可能是全年的最高点。

麦田房产方面则表示,从2月土地出让方式不再“限房价”一刀切,以及近期银行房贷审批和放款速度均有所加快等政策信号可以看出,目前北京房地产政策环境的严厉程度较之前有所缓和,但考虑到住房信贷政策未有松动变化,预计接下来市场仍将呈现理性复苏走势。

合硕机构首席分析师郭毅指出,今年楼市自春节后的两周时间,确实已经出现较为明显的回暖现象,从3月整月的成交情况来看,也印证了春节后的市场回暖。郭毅认为,这一轮回暖的主要原因,一方面在于去年宽松的货币政策改善了市场预期,另外一层原因则在于当前北京市场可选择的项目量较多,同时开发商采取了一些价格手段,给予了一定价格优惠,在此背景之下,使得之前积累观望的需求得到一个集中的释放,因而形成了3月 “小阳春”的局面。

“‘小阳春’局面能否持续,我认为还是取决于限购、限贷政策。当前北京仍然执行非常严格的限购、限贷政策,同时二手房首付比例高达八成,所以从目前来看,北京楼市的这种短期回暖,其实是可以预期的。”由此,郭毅指出,北京楼市长期且持续出现二手房成交量的高涨,甚至出现价格的升温,可能性并不大。

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责任编辑:霍琦

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